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27/5/14

Gaceta Oficial 40.418 Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial



Les dejo la Gaceta Oficial 40.418 que Regula el Arrendamiento Inmobiliario para Uso Comercial en Venezuela, durante los próximos días estaré haciendo análisis breves de sus artículos acompañados de mi opinión y los publicaré por mi cuenta en twitter @ReyesKinzler  
Ver Gaceta Oficial http://bit.ly/TQidBO
Descargar Gaceta Oficial http://bit.ly/1nv8Z8i

5/4/14

Todo lo que debe saber sobre la providencia administrativa del Ministerio de Vivienda



Esta semana el tema que ha copado la atención en el sector inmobiliario ha sido la providencia del Ministerio de Vivienda y Hábitat publicada en la Gaceta Oficial 40.382, que ordena la venta de los inmuebles que tengan más de 20 años en arrendamiento. Por eso quisimos entrevistar a un experto en este tema, Gilberto Reyes Kinzler, abogado, locutor y colaborador de Caminaragua. 
Para quien esta providencia es inconstitucional porque atenta “flagrantemente” contra el contenido del artículo 115 de la Constitución de la República, cuando establece que el derecho a la propiedad privada comprende el uso, goce, disfrute y disposición de los bienes.
¿EN QUÉ RANGO SE ENCUENTRA ESA PROVIDENCIA?
En la escala de jerarquía de las normas, ninguna ley, decreto o reglamento puede pasar por encima de lo previsto en la Constitución Nacional; dado que esta es la madre de todas las leyes y está por encima de cualquier providencia administrativa emanada de cualquier ministerio del Poder ejecutivo.
El derecho de preferencia del inquilino, para adquirir un inmueble arrendado, tiene tiempo en nuestra legislación inmobiliaria, tanto en el Código Civil, como en las leyes especiales que regulan la materia, tales como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
La diferencia radica en que esta providencia transforma la preferencia de venta, que es una figura facultativa, en una obligación que debo cumplir necesariamente, so pena de incurrir en desacato y ser sancionado con impresionantes multas. El cambio es precisamente ese, que una simple facultad se transformó en una temible obligación.
¿CÓMO AFECTA LA PROVIDENCIA A LOS PROPIETARIOS DE INMUEBLES
ARRENDADOS?
Los afecta tanto en el orden jurídico, como en el económico y emocional. En lo jurídico porque evidentemente estamos en un país donde el “Estado de Derecho”, se ha transformado en un “Estado con Derecho”; es el Estado, a través del Gobierno quien planifica, redacta sin consultar a la sociedad, promulga y sanciona las leyes que en algunos casos son violatorias de derechos fundamentales.
En lo económico porque al obligarme a vender mi propiedad al inquilino o a cualquier otra persona, me despojan en contra de mi voluntad de los bienes que adquirí durante toda mi vida y de poder vivir de las rentas que estos bienes puedan producirme para garantizar mi futuro. Además, el Gobierno es quien fija el precio a esos inmuebles.
Todo esto atenta contra la estabilidad emocional del venezolano, propietario de estos inmuebles, dado que constantemente está sometido a una presión psicológica severa, por la incertidumbre jurídica en la que estamos y ante el inminente despojo de sus bienes.
¿QUÉ PASA SI UN PROPIETARIO NO VENDE SU INMUEBLE?
Tanto el no ofrecerlos en venta a los inquilinos, como el no venderlos si estos desean utilizar su derecho preferente para comprarlos, constituye un incumplimiento al contenido de la providencia; trayendo como consecuencia la imposición de multas de hasta 2 mil unidades tributarias por cada apartamento de dejes de ofrecer en venta y/o de venderlos, ser objeto de embargo ejecutivo por parte de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos; e incluso, la posibilidad de ser expropiado o intervenido si así lo decretare el organismo regulador.
¿QUÉ PASA SI EL INQUILINO NO QUIERE O NO PUEDE COMPRARLO?
Si el inquilino rechaza la oferta de venta preferente que le hace el propietario o arrendador, se evita la imposición de multas en ese momento, pero el Estado, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos, puede obligarte a vender dichos apartamentos a otros inquilinos del mismo edificio, o incluso puede expropiar dichos apartamentos, para luego adjudicarlos a otras familias que se encuentren en condición de damnificados o refugiados.
¿UNA PERSONA QUE TENGA UN SOLO INMUEBLE CON UN INQUILINO POR 20 O MÁS AÑOS TAMBIÉN DEBE OFERTARLO?
No, la providencia habla de personas calificadas como multiarrendadores, es decir, aquellas que de acuerdo con la Ley tengan más de tres inmuebles que formen parte de edificios con más de 20 años dedicados al arrendamiento. Quien tiene solo uno, o tenga una casa en cualquier otro lugar, no entra en la aplicación de la providencia.
RECOMENDACIÓN FINAL
Si tiene su edificio, o varios apartamentos arrendados en esa condición, la recomendación es que traten de cumplir con la providencia mientras se decide su nulidad ante el Tribunal Supremo de Justicia.
Publicada el dia 05 de Abril de 2014 por diario El Periodiquito Todo lo que debe saber sobre la providencia administrativa delMinisterio de Vivienda

27/1/14

Cianuro en Gotas 59 de Alberto Nolia

La inenarrable tragedia sufrida por los familiares de Mónica Spear, es algo que a diario experimentan numerosas familias venezolanas. Sin notoriedad, sin cobertura ni manipulaciones mediáticas, cada jornada muchos padres tienen que enterrar a sus hijos como consecuencia de la acción de hampa. En muchos de esos casos, sobre todo los que ocurren en los barrios populares, esos padres saben quién asesinó a su muchacho y tampoco ignoran que el crimen quedará impune. Porque la realidad es que a diario hay numerosos asesinatos precisamente por la impunidad. Varios de los implicados en el mediáticamente célebre crimen de Mónica Spear tienen en su prontuario muchos otros homicidios y, no obstante, no sólo estaban en libertad sino que fueron capturados con vida, para garantizar que reincidirán en el delito, dentro o fuera de la cárcel.

Prácticamente todo lo que se hace en materia antidelictiva es parte de la política pajúa trazada por Tareck el Aissami y sus pajúos. Los resultados están a la vista. Hay un criterio de tolerancia y comprensión hacia el hampón, de respeto a derechos humanos de seres que son todo menos humanos. El hampón no es pobre ni excluido. Es rico y más bien él excluye a los pobres, que son sus víctimas. Cada delincuente, aun los de bajo nivel, ganan enormes sumas, que luego dilapidan en drogas, caña y bonches. Pero perciben muchísimo más, varias veces más, de lo que honradamente obtiene, por ejemplo, un buen profesional o un obrero altamente especializado. Es verdad que el malandro generalmente vive en barrios, pero no es por pobreza, sino porque allí está seguro, pues no entra la policía. La realidad es que la podredumbre de las instituciones, la corrupción, genera el clima de inseguridad, magnificado por los medios a partir de hechos reales e innegables. A eso se agrega el soporte "ideológico" de esos canallas defensores de derechos humanos de criminales o las políticas trazadas por los criminólogos de la patota hamponil del Tareck.

Una buena noticia, aunque muy parcial, fue la botada de Soraya al Achkar de la Universidad de la Seguridad. Esa señora es responsable de la pérdida de eficacia de la Policía Nacional Bolivariana. El pésimo entrenamiento que reciben esos funcionarios quedó evidenciado en aquel difundido video de unos policías haciendo disparos al aire en Aragua, donde no se mataron entre sí de pura suerte. Por ignorancia, por no haberles enseñado a disparar con seguridad, esos muchachos se cruzaban en las líneas de fuego de sus compañeros. Ahora la Soraya y sus cómplices quieren hundir a esos pobres jóvenes, cuya conducta es reprensible, pero no merecedora de las largas penas de prisión que esa corrupta quiere clavarles, simplemente poirque la dejaron desnuda como inepta, incapaz, pésima profesora y peor organizadora. La Soraya, en la práctica, era la máxima autoridad de la PNB. Funcionarios de ese cuerpo señalan que a ellos lo único que les enseñaron fue que un transformista tiene los mismos derechos humanos que cualquier otro ciudadano. La realidad es que quien no sepa eso antes de entrar a ese peculiar "universidad de la seguridad" simplemente no lo aprenderá jamás. Ahora la Soraya irá a intrigar y sabotear, lo único que sabe hacer, al Ministerio de Educación. Desde ya está afilando el serrucho.

La gran noticia económica y política de 2013 pasó casi por debajo de la mesa en los medios. Venezuela le vende a Estados Unidos poco más de 700 mil barriles diarios de petróleo. Aunque la cifra sigue siendo alta y seguramente bajará algo más en los próximos años, es un gran éxito en la política de exportaciones de Pdvsa. Cuando Chávez llegó a Miraflores, Venezuela colocaba dos tercios de su producción petrolera en Estados Unidos. Eran más de dos millones de barriles diarios. Una política criminal de los delincuentes que manejaban la principal industria nacional -que para entonces de nacional tenía muy poco-, hacía que se dependiera de un solo cliente, lo que es algo suicida tratándose de una gran compañía o de una pequeña bodega. Simplemente es de ineptos tener un solo cliente que representa dos tercios de tus ventas, pues si ese cliente se molesta, quiebra o lo que sea, el vendedor va también a la ruina. No es sólo un problema político, es de sana gerencia, diversificar los mercados. Ya hoy, incluso sin ulteriores reducciones, si EEUU decide no comprarle petróleo a Venezuela o, a la inversa, si decidimos no suministrarle energía al Imperio, las consecuencias económicas serían nulas, pues a Venezuela le sobran compradores para esos 700 mil barriles diarios.

Un buen ejemplo de lo que no debe hacerse en materia de seguridad lo da la loquita que hace de rectora de la UCV. En esa casa de estudios, donde se dilapidan millones en pagar vigilantes desarmados, que aunque tengan la mejor voluntad nada pueden hacer contra el hampa, la "solución" es impedir a los ciudadanos el acceso a la misma. Los dueños de la universidad, es decir, los venezolanos con cuyo dinero se sostiene, pronto no podrán ingresar allí. Se trata de un buen ejemplo de cómo los politiqueros -y Cecilia García Márquez, alias Cecilia García Arocha no es sino una despreciable politiquera- tratan de fingir que están haciendo algo contra la inseguridad. La salida al problema no es prohibir accesos ni encerrarse en casa, sino vigilar eficientemente, capturar y encerrar (o enterrar) hampones.

Finalizando 2013, el gobierno se anotó valiosos puntos en la opinión pública con los operativos -porque eso fueron, sólo operativos- contra la especulación. Arranca 2014 y vemos que no hay la menor continuidad política. Por el contrario, se aprecia la sensible salida de Eduardo Samán como funcionario encargado de defender a los consumidores, tarea que realizó con eficiencia, a pesar del constante sabotaje y las intrigas de Alejandro Fleming. A pesar de que estuvieron muy bien las acciones contra especuladores, la realidad es que esencialmente no eran sino aguaje ¿Dónde están presos los comerciantes ladrones? ¿Cuántos están en prisión? ¿Qué negocios fueron definitivamente cerrados? La situación es desconsoladora y ya los comerciantes lo saben: no pueden hacer nada contra ellos. Una lista de influyentes funcionarios, encabezados por Tareck el Aissami y la fiscal Luisa Ortega Díaz, promovieron una reforma del COPP que establece la impunidad para la mayoría de los delitos. Se aprobó una ley penal contra la especulación, pero el COPP deja sin pena corporal (cárcel) a quienes perpetran delitos cuya pena es inferior a cinco años. Así que, toda la lucha antiespeculación es eso, un aguaje más.

Aunque parezca increíble, esa criminal reforma del COPP que deja sin castigo efectivo a la inmensa mayoría de los delitos, se hizo pensando no en la defensa de la sociedad, sino en reducir el hacinamiento carcelario. En lugar de construir todas las cárceles necesarias, las suficientes para que quepan en ella los no menos de cien mil hampones profesionales que tienen que estar tras las rejas, prefieren poner en peligro a todos los ciudadanos echando esas basuras a la calle. Todo lo que se haga en materia antidelictiva que no contemple encerrar o enterrar a los hampones, es un simple aguaje, una pajudez. Ahora, con mayor énfasis incluso que el que se puso en la Gran Misión Vivienda Venezuela, hay que crear una gran misión para construir cárceles que sustituyan a los actuales infiernos y que permitan que su control esté en manos del Estado y no de los pranes.

Una de las numerosas pendejadas que dijo Luisa Ortega Díaz en su memoria fue que en 2013 se inutilizaron más de 13 mil armas. El problema es que no se inutilizó al hampón que las empuña. El Estado, impulsado por los pajúos del Tareck, simplemente destruyó evidencias criminalísticas. Pistolas que se usaron para cometer asesinatos fueron destruidas, sin hacerle las pruebas correspondientes y sin que se sepa quién era su dueño y para qué la utilizó. Es pura demagogia y una demostración de estilo pequeñoburgués. Como se sabe, los pequeñoburgueses siempre prescinden de la persona, del ser humano. El problema es el arma, no el asesino. Son pendejos que si la mujer les cornea en un sofá, la solución es vender el sofá. Para ellos, por lo visto, la culpa de la muerte de Mónica Spear no la tiene El Manchas y sus cómplices, sino las pistolas empleadas en el homicidio. Y lo terrible es que la vida de los ciudadanos está en manos de esos desaprensivos, demagogos y farsantes.


4/7/13

Grabaciones de audio y videos de moda… Son legales las grabaciones?



Esta es una pregunta que tiene una respuesta indefinida… “Depende”; así mismo,” Depende”.- Por una lado depende si la manera de haber obtenido esa grabación, ya sea audio o video con o sin sonido, ha sido con el consentimiento expreso de la persona o las personas involucradas.  En muchos casos somos nosotros mismos quienes damos pie a que podamos estar inmersos en algún escándalo de estos que están de moda en los medios de comunicación, donde se involucran personas de distintos sectores de la vida nacional, ya sean políticos, artistas, gente de medios, profesionales, escándalos sexuales entre parejas  u otros relacionados con el tema. Si nosotros permitimos que nos graben, que nos filmen, o sencillamente que nos tomen fotos en ciertas condiciones de intimidad, pues nos exponemos a que esas imágenes o sonidos salgan a la luz pública. Nunca debemos dejar en manos de otra persona nuestras imágenes tomadas en momentos de estricta intimidad; ni fotos, ni videos, ni audios, ni nada donde expongamos al escarnio público nuestra privacidad. -  En los casos de grabación audiovisual permitida, no podemos alegar después, que se nos ha violado el secreto de la comunicación ni el derecho a la privacidad, ya que hemos dado consentimiento para ello. Así sea a nuestra pareja, a nuestra familia, a nuestros amigos, quienes tienen acceso a ese audiovisual, es un riesgo permitirlo, pues, repito, en cualquier momento puede salir a la luz pública con las consecuencias nefastas que ya conocemos o podemos imaginar conocer.



Distinto es el caso en los que nuestra privacidad es violada por algún tercero no involucrado en el asunto, ya se trate de intervención de llamadas telefónicas, de mensajes de texto, de correos electrónicos o sencillamente que nos tomen fotos o nos filmen en un estado o momento “estrictamente privado”, sin consentimiento alguno para ello. Aquí estamos en presencia de flagrante violación a la privacidad, con las consecuencias legales que ese hecho acarrea para la persona violadora de ese derecho, la cual se convierte en delincuente a partir del momento en que interviene, intercepta nuestra comunicación, nos graba o nos filma sin autorización  nuestra o sin permiso u orden de algún tribunal de la República, que por razones legales o de investigación criminal, haya ordenado dicha práctica, basado en hechos de tipo penal o de Defensa o Seguridad  Nacional.  



Ahora bien, pero cabe la pregunta: Qué valor probatorio tiene en Venezuela este tipo de documentos?  Digo documentos, porque los audios, filmaciones y las fotografías están clasificados en nuestra legislación como documentos; ya se trate de impresiones en papel, llamados “en físico”, o se trate de imágenes o sonidos que se encuentren encriptados, alojados o protegidos en un dispositivo electrónico, llámese pendrive, CD, DVD o cualquier otro. Este tipo de documentos están catalogados en nuestro país como medios de prueba libres. Libres, a diferencia de los medios de prueba legales o nominales (con nombre específico), porque nuestras leyes no se refieren específicamente a cada uno de ellos,  las personas tienen la libertad de servirse de ellas en juicio y no están expresamente prohibidas ni en la Constitución ni en la ley, a menos que, como dije antes, sean obtenidas fraudulentamente y sin autorización; caso en el cual carecen de valor probatorio; aunque igual siembran la duda sobre su contenido, ya se trate de fotografías, de sonidos o de imágenes en movimiento.



Esto indica que cualquier persona puede llevar a juicio fotografías, videos o sonidos relacionados con el tema que se esté debatiendo, constituyendo esto una presunción que admite prueba en contrario, es decir, que esas pruebas (videos, sonidos o fotografías) son válidas si no son impugnadas por la parte contraria, a menos que hayan sido obtenidas en forma ilegal, violando normas de rango constitucional y otras de tipo legal en el proceso de obtención; pero de lo contrario, son permitidas en nuestra legislación y tienen carácter probatorio, con expresas y salvadas diferencias en materia civil y en el orden penal, diferencias de las cuales hablaremos en otra oportunidad de nuestra Via Legal.-




12/5/13

La LOTTT, el Reglamento y el Domingo de Descanso.-



Con la entrada en vigencia de la Ley Orgánica del Trabajo, los Trabajadores y las Trabajadoras, hace un año exactamente, se dejó planteado la reducción de la jornada laboral a cuarenta (40) horas semanales y se estableció que el trabajador tiene derecho a gozar de Dos (2) días libres consecutivos para descansar. Quienes apoyaron y siguen apoyando la reforma, sostienen que dicha reducción es beneficiosa para todas las partes basados en la tesis que dice “trabajador descansado, trabajador contento y más productivo”. Afirman además, que los dos (2) días continuos de descanso contribuyen a que el trabajador pueda compartir más tiempo con su familia en labores de recreación, cultura, esparcimiento, etc. Por el contrario, quienes adversan la reforma, sostienen que en un país donde casi todo lo que se come o se usa es importado, se debería trabajar más, producir más, siempre y cuando no se vulneren derechos fundamentales a favor de los trabajadores. Los religiosos por su parte sostienen que el domingo es sagrado y que es día para el encuentro con el ser supremo, para compartir la palabra en familia y que por tanto no debe ni debería nunca ser laborable. En ese sentido, surge entonces el conflicto en la interpretación que se hace acerca si el domingo es laborable o no de acuerdo a la reforma laboral sufrida, tanto lo que establece la LOTTT, como su Reglamento parcial de reciente promulgación, el cual vino a normar sólo lo atinente al tiempo de trabajo. Si leemos con detenimiento la normativa que sobre el domingo se ha establecido como día de descanso o de trabajo convenido entre trabajador y empleador, tenemos que la LOTTT, en su artículo 184 califica el día domingo como feriado, y en consecuencia no hábil para el trabajo; excepto que se trate de casos especiales donde la propia ley y su Reglamento permiten que ese día se labore, como por ejemplo trabajadores de dirección, de inspección o de vigilancia; los horarios establecidos por convención colectiva o cualquier otra excepción que la propia ley permita; pero de lo contrario el domingo debe considerarse como sagrado desde el punto de vista laboral. Ahora bien, cuando en la reforma laboral se estableció un descanso continuo de dos (2) días, la gente empezó a preguntarse si esos días tienen que ser los sábados y domingos. Algunos interpretes de la norma dijeron que no, otros que sí; un grupo dijo que podían ser dos días cualesquiera de la semana, con tal que fuesen continuos. Otros sostienen que no, que el domingo necesariamente debe formar parte de esos dos (2) días de descanso del trabajador. Pero la verdad es que existe una aparente contradicción entre lo que dice la LOTTT y lo que establece el reciente Reglamento parcial. Veamos por qué: Por una parte, el artículo 173
de la LOTTT, reza textualmente: “La jornada de trabajo no excederá de cinco (5) días a la semana y el trabajador o trabajadora tendrá derecho a dos (2) días de descanso, continuos y remunerados durante cada semana de labor. …” Y por otra parte, el Reglamento parcial, recientemente promulgado y que está en plena vigencia, dice en su artículo 13: “ El trabajador o trabajadora tendrá derecho a descansar dos (2) días continuos a la semana, en los que se incluirá el día domingo, pudiendo establecerse los días de descanso sábado y domingo o domingo y lunes”. Como podemos observar, la LOTTT abre la posibilidad que sean cualesquiera de los días de la semana que puedan utilizarse en el horario de trabajo para descansar, con tal y sean continuos; pero el Reglamento cierra esa puerta y establece expresamente que el día domingo debe incluirse en el descanso en forma obligatoria cuando se trate de trabajo regulares no susceptibles de excepción. El mismo Reglamento establece las excepciones para que el día domingo no forme parte de los dos días de descanso; y señala casos específicos tales como trabajos que no pueden interrumpirse, horarios continuos y por turnos, entre otros casos excepcionales, siempre que se cumpla con las condiciones establecidas en la LOTTT respecto a la remuneración, condiciones y ambiente de trabajo para el trabajador o trabajadora. En conclusión; aun queda duda sobre la interpretación del articulado sobre tiempo, jornada de trabajo y descanso continuo. Creemos que en la medida de su aplicación progresiva, esas dudas se irán aclarando y los horarios de trabajo comunes, así como las jornadas especiales de trabajo y los dos (2) días de descanso continuos, tomarán su forma, pudiendo los trabajadores y sus respectivos empleadores, llegar a acuerdos favorables para todas las partes, incluyendo al Estado, en pro de una mejor y productiva relación de trabajo.