Esta semana el tema que ha copado la
atención en el sector inmobiliario
ha sido la providencia del Ministerio de Vivienda y Hábitat publicada en la
Gaceta Oficial 40.382, que ordena la venta de los inmuebles que tengan más de
20 años en arrendamiento. Por eso quisimos entrevistar a un experto en este
tema, Gilberto Reyes Kinzler, abogado, locutor y colaborador de Caminaragua.
Para quien esta providencia es inconstitucional porque atenta “flagrantemente”
contra el contenido del artículo
115 de la Constitución de la República, cuando establece que el derecho a la
propiedad privada comprende el uso, goce, disfrute y disposición de los bienes.
¿EN QUÉ RANGO SE ENCUENTRA ESA PROVIDENCIA?
En la escala de jerarquía de las normas, ninguna ley, decreto o reglamento
puede pasar por encima de lo previsto en la Constitución Nacional; dado que
esta es la madre de todas las
leyes y está por encima de cualquier providencia administrativa emanada de
cualquier ministerio del Poder
ejecutivo.
El derecho de preferencia del inquilino, para adquirir un inmueble arrendado,
tiene tiempo en nuestra legislación inmobiliaria, tanto en el Código Civil,
como en las leyes especiales que regulan la materia, tales como la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios
y la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
La diferencia radica en que esta providencia transforma la preferencia de venta, que es una figura
facultativa, en una obligación que debo cumplir necesariamente, so pena de
incurrir en desacato y ser sancionado con impresionantes multas. El cambio es
precisamente ese, que una simple facultad se transformó en una temible
obligación.
¿CÓMO AFECTA LA PROVIDENCIA A LOS PROPIETARIOS DE INMUEBLES
ARRENDADOS?
Los afecta tanto en el orden jurídico, como en el económico y emocional. En lo
jurídico porque evidentemente estamos en un país donde el “Estado de Derecho”,
se ha transformado en un “Estado con Derecho”; es el Estado, a través del
Gobierno quien planifica, redacta sin consultar a la sociedad, promulga y
sanciona las leyes que en algunos casos son violatorias de derechos fundamentales.
En lo económico porque al obligarme a vender mi propiedad al inquilino o a
cualquier otra persona, me despojan en contra de mi voluntad de los bienes que
adquirí durante toda mi vida y de poder vivir de las rentas que estos bienes
puedan producirme para garantizar mi futuro. Además, el Gobierno es quien fija
el precio a esos inmuebles.
Todo esto atenta contra la estabilidad emocional del venezolano, propietario de
estos inmuebles, dado que constantemente está sometido a una presión
psicológica severa, por la incertidumbre jurídica en la que estamos y ante el
inminente despojo de sus bienes.
¿QUÉ PASA SI UN PROPIETARIO NO VENDE SU INMUEBLE?
Tanto el no ofrecerlos en venta a los inquilinos, como el no venderlos si estos
desean utilizar su derecho preferente para comprarlos, constituye un
incumplimiento al contenido de la providencia; trayendo como consecuencia la
imposición de multas de hasta 2 mil unidades tributarias por cada apartamento
de dejes de ofrecer en venta y/o de venderlos, ser objeto de embargo ejecutivo
por parte de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos; e incluso, la
posibilidad de ser expropiado o intervenido si así lo decretare el organismo
regulador.
¿QUÉ PASA SI EL INQUILINO NO QUIERE O NO PUEDE COMPRARLO?
Si el inquilino rechaza la oferta de venta preferente que le hace el
propietario o arrendador, se evita la imposición de multas en ese momento, pero
el Estado, a través de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos, puede
obligarte a vender dichos apartamentos a otros inquilinos del mismo edificio, o
incluso puede expropiar dichos apartamentos, para luego adjudicarlos a otras
familias que se encuentren en condición de damnificados o refugiados.
¿UNA PERSONA QUE TENGA UN SOLO INMUEBLE CON UN INQUILINO POR 20 O
MÁS AÑOS TAMBIÉN DEBE OFERTARLO?
No, la providencia habla de personas calificadas como multiarrendadores, es
decir, aquellas que de acuerdo con la Ley tengan más de tres inmuebles que
formen parte de edificios con más de 20 años dedicados al arrendamiento. Quien
tiene solo uno, o tenga una casa en cualquier otro lugar, no entra en la
aplicación de la providencia.
RECOMENDACIÓN FINAL
Si tiene su edificio, o varios apartamentos arrendados en esa condición, la
recomendación es que traten de cumplir con la providencia mientras se decide su
nulidad ante el Tribunal Supremo de Justicia.
